Quando o locador pode pedir o imóvel de volta? Entenda o que diz a lei

Mais fácil do que já foi no passado, reaver um imóvel locado é possível em situações específicas determinadas na Lei do Inquilinato

Ter um imóvel para alugar pode ser uma boa opção para manter uma segunda renda ou até como renda principal, com uma carteira de locações. Antigamente, muitas pessoas resistiam a esse tipo de investimento pela dificuldade de reaver o imóvel locado. Mas, hoje, com a atualização da Lei do Inquilinato, que rege os contratos de aluguel, esse procedimento ficou bem mais fácil.

Entenda, a seguir, quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta e como deve ser esse procedimento.

Quando o locador pode pedir o imóvel de volta?

O locador pode solicitar a devolução em diversas situações, que se encontram previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

“A legislação prevê que ele pode solicitar a devolução ao fim do contrato de prazo determinado, em caso de inadimplência do inquilino, necessidade de uso próprio ou de familiares, reformas estruturais que inviabilizem o aluguel ou a venda do imóvel, desde que respeitado o direito de preferência do locatário”, detalha Thiago Hora, advogado especialista em direito imobiliário. “Importante mencionar que a única medida judicial para reaver o imóvel é a ação de despejo.”

No caso de contrato com prazo determinado, o imóvel pode ser solicitado ao final do período, bastando notificar o locatário com antecedência mínima de 30 dias.

“Caso não ocorra a notificação, o contrato será renovado tacitamente, transformando-se em prazo indeterminado. Nestes casos, o dono pode pedir o imóvel sem justificativa, concedendo aviso prévio”, explica Franchescoly Carnevale, advogado especialista em direito imobiliário.

Quando o locatário estiver inadimplente com o aluguel ou com os encargos de sua responsabilidade, como IPTU, condomínio e contas de consumo, o dono do imóvel pode entrar com uma ação de despejo, desde que tenha encaminhado notificação prévia para que o inquilino possa efetuar a regularização do débito em até 15 dias.

“Além destes casos, o proprietário pode solicitar o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou de ascendentes/descendentes, notificando o locatário com 30 dias de antecedência, se não existir cláusula contratual impeditiva”, afirma Franchescoly.

Outra situação ocorre quando o imóvel precisa ser demolido ou passar por reformas estruturais que impossibilitem a permanência do inquilino, mediante comprovação da necessidade e aviso prévio.

“Se o locatário descumprir cláusulas contratuais, como sublocar o imóvel sem autorização, realizar modificações não permitidas ou usá-lo para fins diversos dos previstos, o proprietário também poderá retomar o imóvel”, orienta Franchescoly.

O bem também pode ser requisitado para atender exigências do poder público, como reformas obrigatórias por risco estrutural ou adequações de segurança. Caso o imóvel alugado seja vendido, o contrato de locação deve ser respeitado pelo novo proprietário, mas ele também pode solicitar a desocupação para uso próprio ou outras situações específicas, notificando o inquilino previamente.

Como deve ser feita a retomada do imóvel?

A retomada do imóvel pelo proprietário deve seguir os procedimentos estabelecidos na Lei do Inquilinato. O primeiro passo é notificar formalmente o locatário, informando o motivo do pedido de desocupação.

“Essa notificação pode ser feita por escrito, preferencialmente com comprovação de recebimento, como carta registrada com aviso de recebimento (AR) ou notificação extrajudicial”, indica Franchescoly.

A retomada deve ser formalizada, com vistoria para verificar o estado do imóvel e entrega das chaves. Caso o inquilino não saia dentro do prazo estipulado, que normalmente é de 30 dias, o dono deverá ingressar com uma ação de despejo. “Convém informar que, em caso de venda, é obrigatório oferecer ao locatário o direito de preferência de compra”, afirma Thiago.

Se a desocupação for determinada pela Justiça, o locatário será intimado a deixar o imóvel no prazo concedido pela decisão judicial. Caso não o faça, poderá ocorrer a desocupação forçada, com apoio de oficial de justiça, garantindo assim a posse ao locador.

Quais são os diretos do locatário?

Há diversos direitos garantidos ao locatário pela Lei do Inquilinato, que visam assegurar condições justas na relação de locação. Ele tem o direito de utilizar o imóvel conforme as condições contratadas e de mantê-lo em sua posse enquanto cumprir as obrigações do contrato, como pagamento do aluguel e encargos.

“Durante o prazo determinado no contrato, o locador não pode retomar o imóvel, salvo nos casos previstos em lei, como inadimplência ou necessidade de uso próprio”, explica Franchescoly.

O inquilino também tem o direito de ser notificado com antecedência mínima de 30 dias em caso de rescisão do contrato. Outro direito importante é o direito de preferência na compra do bem, caso o dono decida vendê-lo.

Nestes casos, o locatário deve ser notificado por escrito e terá 30 dias para manifestar interesse em adquiri-lo. “Além disso, ele tem o direito de ser informado sobre qualquer alteração que impacte sua locação, como mudanças de proprietário”, detalha Franchescoly.

O locatário também pode exigir que o imóvel seja entregue em estado de uso adequado e tem o direito de não arcar com reparos estruturais ou de grande porte, de responsabilidade do proprietário. “Ele não pode ser responsabilizado por desgastes naturais do imóvel. Além disso, se houver cobranças indevidas ou abuso por parte do locador, pode buscar proteção judicial”, comenta Thiago.

Aumento de aluguel fora dos termos legais ou retaliação por parte do locador em caso de disputas para reaver o bem podem pesar contra o proprietário se o caso for parar na Justiça.

“É fundamental que o locador respeite os direitos do inquilino, evitando ações como mudança de fechadura, corte de fornecimento de água ou luz, ou qualquer outro ato que configure abuso e impossibilidade o locatário de se manter de forma digna no imóvel, pois essas práticas são ilegais e podem acarretar penalidades”, continua o advogado.

Quais são os diretos do locador?

O locador também possui diversos direitos garantidos pela Lei do Inquilinato, que asseguram a proteção de sua propriedade e o cumprimento das condições acordadas no contrato. O principal deles é o de receber pontualmente os aluguéis e encargos, como IPTU, condomínio e contas de consumo, desde que estejam previstos no contrato.

“Caso o locatário esteja inadimplente, o proprietário pode cobrar os valores devidos e, se necessário, ingressar com uma ação de despejo”, explica Franchescoly.

Outro direito importante é exigir que o inquilino utilize o imóvel conforme a destinação contratada (residencial ou comercial) e o mantenha em bom estado de conservação, realizando reparos decorrentes de uso normal ou danos causados por negligência.

“Se o locatário descumprir cláusulas contratuais, como sublocar o imóvel sem autorização ou realizar alterações não permitidas, o locador pode requerer a rescisão do contrato”, indica Franchescoly.

O proprietário pode exigir garantias contratuais, como caução, fiança ou seguro-fiança, para se proteger contra inadimplência, e tem o direito de cobrar reajustes de aluguel conforme os índices e prazos definidos no contrato e na legislação.

“Em linhas gerais, o locador tem direito de receber o bem nas condições originais, excetuando-se o desgaste natural, e de buscar reparação judicial em caso de inadimplência ou devolução irregular. Também pode exigir multa contratual em situações de descumprimento ou qualquer infração contratual”, resume Thiago.

Em casos de disputas, o proprietário pode recorrer à Justiça para assegurar seus direitos e reaver a posse do imóvel.

Quais leis que regem os contratos de locação?

As transações de aluguel de imóveis no Brasil são regidas principalmente pela Lei do Inquilinato, sendo a principal norma que regula as locações urbanas, residenciais e comerciais. A Lei nº 12.112/2009, que alterou pontos específicos da Lei do Inquilinato, serve para agilizar os processos de despejo.

O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) aplica-se às locações nas questões contratuais e patrimoniais não tratadas pela Lei do Inquilinato. “Esses diplomas legais asseguram os direitos e deveres das partes e trazem segurança jurídica às relações de locação”, fala Thiago.

Fonte Casa e Jardim