A grande compressão: como mudanças econômicas transformaram casas em cubículos

Preços cada vez maiores, crescimento de juros e incentivos públicos transformaram o mercado imobiliário dos Estados Unidos

Robert Lanter mora em uma casa de 56 metros quadrados. Pode ser percorrida em cinco segundos e, para limpá-la, não é preciso trocar o aspirador de tomada. Não há mesa de centro na sala de estar porque ela atrapalharia a porta de entrada. Em tom de brincadeira, Lanter explica que, quando os parentes vêm visitá-lo, precisam conhecer a casa um de cada vez.

Cada um desses detalhes representa algo maior para a vida de Lanter e para o mercado imobiliário dos Estados Unidos: uma casa abaixo de US$ 300 mil, algo cada vez mais difícil de encontrar. Esse preço permitiu que Lanter, enfermeiro aposentado de 63 anos, comprasse uma casa nova em um subdistrito de Redmond, no Oregon, a cerca de 30 minutos de sua cidade natal, Bend, um dos mercados imobiliários mais caros do estado.

Casa estão se tornando cada vez menores nos Estados Unidos – JOSH HUSKIN/THE NEW YORK TIMES

A casa de Lanter caberia com facilidade em um caminhão-plataforma, e é exígua em comparação com as casas suburbanas de dois andares que predominam nos quarteirões ao seu redor. Mas, de fato, há casas ainda menores em seu loteamento, Cinder Butte, que foi desenvolvido por uma construtora local chamada Hayden Homes. A casa de alguns de seus vizinhos tem apenas 37 metros quadrados – ou seja, um cômodo de 1,85 m² anexado a uma garagem de mesmas proporções.

Não se trata de uma colônia de “minicasas”, populares entre os minimalistas e estetas que buscam simplificar a vida. Para Lanter e seus vizinhos, é uma chance de manter a casa própria.

Lanter, que se divorciou recentemente, voltou para a região central do Oregon depois de morar em um condomínio em Portland, mas descobriu que o preço das casas havia subido além de seu alcance. Já foi proprietário de várias casas maiores ao longo dos anos, e disse que começou sua busca mais recente procurando uma casa de três quartos. “Eu não queria alugar”, disse ele depois de uma visita de cinco minutos à sua “sala de mídia” (uma pequena mesa com um laptop) e ao quarto (que mal acomoda uma cama de casal). Depois de ser proprietário durante 40 anos, a ideia de ser inquilino parecia um retrocesso.

E, depois de morar no 17º andar de um condomínio em Portland, descartou edifícios geminados e altos, por causa de uma série de regras e interações incômodas que faziam com que ele nunca se sentisse dono do lugar.

Incentivos públicos também ajudaram a diminuir o tamanho das casa no país – JOSH HUSKIN/THE NEW YORK TIMES

Houve uma vez em que ele vendeu um sofá e o atendente da recepção o repreendeu por tê-lo levado pelo elevador sem avisar a gerência com um dia de antecedência. Ou as vezes em que chegou em casa e encontrou alguém estacionado na vaga que era de sua propriedade e sobre a qual pagava imposto. “Tente imaginar um motorista aleatório estacionando na entrada da garagem de uma casa. Não dá para tolerar isso.” E acrescentou: “Morar sozinho em uma casa significa menos gente interferindo na sua vida.”

Ele queria as quatro paredes não compartilhadas do sonho americano, mesmo que essas paredes tivessem um espaço reduzido entre si e estivessem a um sofá de distância do vizinho.

A oportunidade da casa própria

Várias tendências conflitantes – econômicas, demográficas e regulatórias – fizeram com que unidades menores, como as da Lanter, se tornassem o futuro da habitação americana, ou pelo menos uma parte mais significativa dela. Na última década, com a explosão dos custos de moradia, as construtoras reduziram metodicamente o tamanho das casas que oferecem, de modo a manter os preços ao alcance dos compradores. A redução se acelerou no ano passado, quando a taxa de juros de um financiamento imobiliário de 30 anos com taxa fixa atingiu o maior valor em duas décadas, pouco abaixo dos oito por cento.

Desde então, os juros de financiamento caíram e as vendas estão começando a se recuperar do ritmo anêmico do ano passado, especialmente as de lançamentos residenciais. Mesmo assim, parece que a preferência por casas menores e acessíveis – em alguns casos, menores do que um estúdio – vai sobreviver ao aumento das hipotecas, transformando o futuro próximo do mercado imobiliário e mudando a concepção da vida da classe média. “Isso é o início de um novo momento no setor imobiliário”, observou Ken Perlman, diretor administrativo da John Burns Pesquisa e Consultoria.

A mudança é uma resposta às condições presentes em cidades de todos os Estados Unidos: bairros que costumavam ser acessíveis estão sendo gentrificados, enquanto novos condomínios e loteamentos visam principalmente o segmento sofisticado do mercado, prejudicando a construção de “casas básicas”, ao alcance dos compradores de primeira viagem.

O fato de que as incorporadoras estão lidando com esse dilema aumentando a oferta de casas extremamente pequenas pode ser visto como mais um exemplo do declínio da classe média. Mas os compradores afirmam que isso os ajudou a galgar o primeiro degrau do mercado imobiliário. “Eles deveriam ajudar mais jovens como nós a comprar sua casa”, disse Caleb Rodriguez, jovem de 22 anos de San Antonio.

Alguns moradores preferem casas pequenas a apartamentos, por causa da liberdade – IVAN MCCLELLAN/THE NEW YORK TIMES 

Rodriguez se mudou recentemente para um novo loteamento nos arredores de San Antonio chamado Elm Trails, desenvolvido pela Lennar Corp., uma das maiores empresas de construção residencial do país. Sua casa fica em uma fileira de mini-habitações, a menor delas com apenas 32 metros quadrados.

Em uma noite recente, depois do trabalho, vizinhos passeavam com o cachorro e conversavam ao longo de uma fileira de casas de dois andares bege, cinza e verde-oliva, todas do mesmo formato. O empreendimento tem um lago onde os moradores fazem piquenique e pescam robalo e bagre. As casas não têm garagem, mas um pátio na frente largo o suficiente para acomodar um veículo ou duas motocicletas – proporções que mantiveram o preço de venda bem abaixo dos US$ 200 mil.

O que mudou recentemente é que as construtoras estão muito mais dispostas a vender residências menores, porque não têm outra maneira de alcançar um grande número de compradores.

“Eu queria ter uma casa própria, e essa foi a mais barata que consegui”, disse Rodriguez, que se mudou este mês e trabalha em uma fábrica de processamento de aves nas proximidades de Seguin, no Texas. Pagou US$ 145 mil, e espera que a casa possa ser um passo em direção à construção de seu patrimônio. Disse que talvez se mude dentro de alguns anos e alugue a casa.

As residências com menos de 46 metros quadrados não vão dominar o mercado tão cedo: representam menos de um por cento das novas casas construídas nos Estados Unidos, de acordo com a Zonda, empresa de consultoria e informações imobiliárias. Até mesmo Lanter, que fala sobre a economia na conta de calefação e sobre a sensação libertadora de se desfazer de coisas materiais, disse que teria preferido um lugar maior, com cerca de 75 metros quadrados, se tivesse encontrado.

Embora essas plantas baixas possam ser uma oferta de ponta reservada para certos tipos de compradores – “Divorciado… divorciado… realmente divorciado”, disse Lanter ao apontar para as casinhas ao seu redor –, elas fazem parte de uma tendência nítida. Várias pesquisas de consultores privados e de organizações como a Associação Nacional de Construtores Residenciais, além de entrevistas com arquitetos e incorporadores, mostram um impulso em direção a projetos bem menores.

Essa grande compressão está sendo incentivada pelos governos estaduais e locais nos Estados Unidos. Para reduzir os custos de moradia ou, pelo menos, evitar que aumentem tão rapidamente, Estados ao longo de todo o país aprovaram centenas de novos projetos de lei que facilitam a construção de unidades menores em áreas com maior densidade populacional. Algumas cidades e estados, como o Oregon, basicamente baniram as regras de zoneamento residencial unifamiliar que, durante gerações, definiram os bairros mais afastados do centro.

Essas novas regras foram estabelecidas gradualmente ao longo dos anos e com diferentes graus de eficácia. O que mudou recentemente é que as construtoras estão muito mais dispostas a vender residências menores, porque não têm outra maneira de alcançar um grande número de compradores. “É uma oportunidade de mercado, e as pessoas estão aproveitando”, disse Michael Andersen, pesquisador veterano do Instituto Sightline, laboratório de ideias de Seattle focado em habitação e sustentabilidade.

Casa grande em terreno pequeno

Há muito tempo, as típicas residências americanas são maiores do que as de outros países desenvolvidos. Durante a maior parte do século passado, o apetite do país por tamanho só aumentou.

As casas no estilo Cape Cod de Levittown, no estado de Nova York – frequentemente consideradas o modelo ideal dos subúrbios no pós-Segunda Guerra Mundial –, tinham, em geral, cerca de 70 metros quadrados: espaçosas para um apartamento de um quarto, mas pequenas para uma casa de dois quartos. Hoje, no entanto, o tamanho médio das casas americanas é de cerca de 205 metros quadrados, em comparação com cerca de 140 na década de 1960. O tamanho dos lotes permaneceu mais ou menos o mesmo, o que significa que a casa é geralmente construída para maximizar o tamanho da cozinha e dos quartos, mesmo que signifique uma redução do quintal.

IVAN MCCLELLAN/THE NEW YORK TIMES

Essa expansão se deu a despeito de uma profunda mudança na composição das famílias norte-americanas nos últimos cinquenta anos. No passado, o comprador predominante de imóveis residenciais era uma família nuclear com cerca de três filhos; atualmente, solteiros, pais cujos filhos já saíram de casa e casais sem filhos se tornaram uma parcela muito maior da população. Enquanto isso, os custos de moradia dispararam nos últimos anos, porque as cidades de todo o país enfrentaram uma persistente falta de moradia e um aumento na demanda de compradores da geração Y e da geração Z.

Isso criou um mercado desequilibrado, no qual os membros da geração Baby Boom estão desproporcionalmente vivendo em casas maiores sem filhos, enquanto muitos casais da geração Y com filhos estão em casas menores ou em apartamentos de aluguel, com dificuldades para comprar sua primeira casa.

Até os compradores que estão dispostos a se mudar para outro estado estão descobrindo que é cada vez mais difícil encontrar uma moradia a preço acessível. Na área de Bend, onde Lanter mora, o custo da habitação foi impulsionado por compradores de fora do Estado, muitos deles da Califórnia, que se mudaram para a área para comprar uma segunda casa ou trabalhar lá remotamente.

A afluência de dinheiro contribuiu para aumentar o preço médio das casas para quase US$ 700 mil, em comparação com pouco mais de US$ 400 mil em 2020, de acordo com a Redfin. Recentemente, dirigindo pelo centro da cidade em uma tarde de neve, Deborah Flagan, vice-presidente da construtora Hayden Homes, apontou, à esquerda e à direita, para as fachadas de lojas que costumavam estar fechadas com tábuas, mas que agora fazem parte de um ecossistema vibrante de varejistas que inclui vários cafés sofisticados, um “spa para os pés” e um bar onde as pessoas bebem cerveja artesanal e atiram machados em alvos na parede.

Quatro paredes bem juntinhas

A Hayden constrói cerca de duas mil casas por ano em todo o noroeste do Pacífico. Seu modelo de negócios é fornecer moradias de renda média, acessíveis aos trabalhadores locais, disse Flagan, e isso é feito evitando cidades maiores, como Portland e Seattle, em favor de subúrbios de baixo custo, como Redmond (onde a empresa está sediada).

Como muitas construtoras, a Hayden passou os últimos anos reduzindo o tamanho das casas de um e dois andares com área entre 130 e 230 metros quadrados. Mas, como seus compradores são muito sensíveis ao preço, a empresa decidiu ir além. Depois que os valores começaram a subir, a Hayden dedicou uma parte de Cinder Butte – o loteamento em Redmond onde Lanter mora – para casas entre 37 e 80 metros quadrados.

A maior parte de Cinder Butte se parece com qualquer loteamento de qualquer lugar: uma miscelânea de casas de um e dois andares, com persianas externas falsas, que ocupam quase inteiramente o terreno. No entanto, a esquina onde Lanter mora é surpreendentemente diferente, com uma fileira de casinhas que dão para a estrada principal do empreendimento, com pátios para estacionamento acessíveis pelos fundos.

Segundo Lanter, é nos fundos que os vizinhos se cumprimentam, e, como ninguém tem muito espaço, as pessoas costumam dar festas na garagem.

Como as casas menores venderam bem, a Hayden expandiu a ideia. Recentemente, iniciou um novo empreendimento em Albany, no Oregon, no qual um terço das 176 casas foi planejado para ter menos de 92 metros quadrados. “Nossos compradores preferem morar em uma casa pequena a pagar aluguel”, comentou Flagan.

Fonte R7